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万达从 “重资产”到“轻资产”的转型之路

时间:2015-08-26   栏目:情感口述   来源:网络

  现如今,时代变化非常明显,映射到各行各业、大小品牌,大家都在改变。比如,一向坚持“实体店为王”的Chanel宣布明年年底推出全球性电商网络,价格一向居高不下的奢侈品们开始降价了,诸多走大众化路线的服装企业也纷纷推出快时尚品牌,再比如,零售行业中,商场招商在过去更多比较“大牌”,如今很多也开始主动与品牌接触了,就连万达,也开始转型,从“重

  万达的重资产时代

  万达的前身是一家负债150万、濒临破产的住宅开发公司,2000年,王健林带领万达完成第一次转型,从住宅开发转向商业地产,并开创“订单商业地产”模式,经过多年发展,形成了“一个万达广场,一个城市中心”口号,万达的商业综合体也从此变成了一个品牌,王健林以及万达新开店常常备受关注。

  “重资产”向“轻资产”转型

  正当万达风头正盛时,王健林突然表示,万达要完成从“重资产”向“轻资产”的转型。

  那么,什么是重资产?重资产就是王健林自己投资建设万达项目,自己经营管理,所有租金归王健林所有。

  什么是轻资产?轻资产就是,对于万达新建项目,有专人投资,万达只负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达的品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统,所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达从去年开始研发,现在已开始运行。

  据悉,截止到2014年,万达已开业109个万达广场,2015年预计还要再开业26个,这26个新开业项目将依然以重资产形式出现,但是在2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产;5年以后,万达广场将不再有重资产项目。

  为什么转型“轻资产”

  很多人不明白,万达风头正盛,为何突然转型?根本原因在于,王健林想要把全中国的商业全都纳入万达麾下。尽管万达将在年底达到135个项目,但是面对全中国14亿人口,这一百多个项目远远不够,万达从“重资产”向“轻资产”转型的做法,首要优势就是扩大了万达的竞争优势。

  但是问题在于,万达想要做全中国的万达,为什么一定要向“轻资产”转型呢?因为重资产资产”转型呢?因为重资产的发展受制于房地产周期,如今房地产的高利润时代已经过去了,想要迅速发展的难度有点大,万达想要在5年内迅速扩大,转型“轻资产”势在必行。

  而从收入上来看,轻资产也有着很好的利润回报,两个轻资产店的管理收入总利润,相当于一个重资产店。

  与此同时,万达发展“轻资产”还可以产生边际效应,比如万达影院,它多数开在万达广场里,万达商业地产发展速度快,院线发展速度就快;此外还有万达宝贝王,这是中国第一个综合性的儿童娱乐项目,把儿童游乐、教育培训、美食、零售集于一体。万达之所以要做儿童业态,是因为万达广场里假如没有儿童业态,服务的年龄段就有了断层,而实际上,儿童业态能为广场带来超过两位数的客流增长。

  万达未来发展在哪里

  万达想要把版图扩展到如此之大,问题也随之而来:万达在未来要向哪里发展?答案是中小城市。但是,如果发展重资产,就不能进入中小城市吗?

  情况是这样的。重资产主要看房价,销售利润高才能投资,难以进入三四线城市发展;而轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。

  此外,进军三四线城市的机会还在于:在这类城市发展不动产的最大挑战是招商难,一般企业不敢进,因为无法完成招商工作,而万达的最大优势恰恰就是商业资源丰富,它有超过5000家签了协议的合作商家,其中许多跟万达都是紧密的合作伙伴,万达走到哪里他们就去哪里。

  进入三四线城市还有一个优势,就是中国商业地产的现状是投资失衡,主要集中在大城市,三四线城市稀缺,这是一个市场需求,也是万达的大好机会;另外,三四线城市土地价格相对便宜,现在进入还是可以选到比较好的地段的,一个四五十万人口的城市完全可以承载一个大型万达广场,且这里的消费群体,忠诚度更高。

  “轻资产”下万达的战略目标

  万达的战略目标是这样的:2020年开业400至500个万达广场,净利润的三分之二要来自租赁收入,2025年争取开业1000个万达广场。对此,很多人并不敢相信,5年以后的万达真的可以一年开业100个吗?对这个问题,王健林并不能给予肯定的答复,也许我们可以且行且看。

  但有一点毋庸置疑,就是如果一个公司净利润的三分之二来自于房地产之外,这个公司就不能再叫房地产公司,所以万达打算将来把公司名称中的“地产”二字去掉,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。

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