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住房问题是重要的民生问题,住有所居是人民群众的基本要求。建立住房保障制度是党和政府关注民生,推进社会和谐,维护国家长治久安的一项重要举措。党的十九大报告中指出,要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。而随着我区住房保障工作的深化和发展,保障性住房房源已阶段性分配完毕,但困难户进入保障房小区,解决了住房问题,住房保障远非可以划上休止符,某种意义上只是工作的新起点,解决保障后的问题任务更艰巨、情况更复杂。因此,我区住房保障工作的重点要从如何“分配好”转移到如何“管理好”上来。
一、我区住房保障工作基本情况
我区住房保障工作自2011年启动以来,在区委区政府的正确领导下,通过相关部门的共同努力,这项工作从无到有,从单一到全面,稳步有序推进,我们以“改善民生”为导向,按照“租、补、售三位一体”的方针思路,形成了 “五房并举”的多层次、多方位的奉化模式住房保障体系,建立了“有进有退”的动态管理机制和公租房轮候机制,形成了自上而下特有的“金字塔”式管理模式,为解决城镇中低收入家庭住房困难发挥了积极作用。区住房保障中心在2011年被评为全省住房保障工作先进单位,2014被评为浙江省城镇保障性安居工程建设实绩突出集体,2013年至2016年连续4年被宁波市评为住房保障先进单位。共建成保障性住房区块2个,一是在锦屏街道的黄家塘地块,即南溪家园,建有经济适用房652套,限价房678套、人才公寓108套、廉租住房72套,以销售的形式分配(廉租住房以租赁形式分配,于2015年和公租房并轨)。二是在岳林街道的明化地块,即金海家园,建有公租房1076套,以实物配租的形式分配,以上保障性住房已全部分配完毕。此外,几年来发放廉租住房补贴3966户,约1068.45万元,发放公租房货币补贴1746户,约421.7万元。
我区的金海家园公租房小区于2015年分配入住,相对于普通的住宅小区,我区的公租房小区具有“四多三低”的特征。四多:即丧偶离异多、孤寡老人多、残疾人员多、特殊人群多,成份复杂,据统计,目前公租房小区承租的中低收入困难家庭中,离异单身家庭413户,小区残疾人80余人(包括精神病患者44人),80岁以上老年人41户,还有吸毒、劳教释放等特殊人群300余人(户)。三低:即经济收入低。开发保障性住房小区加快住房解困步伐的同时,客观上也将原本分散在我区各个角落里的低收入、最低收入以及中等偏下住房困难家庭圈在了一起;职业层次低。大多数人从事保安、环卫、个体经营等,下岗、失业人群占有较大比例;学历程度低。相当一部分人只受过中等教育或只有小学文化水平,个别老年人甚至是文盲、半文盲。
二、保障性住房小区后续管理存在的问题
(一)住户户籍迁移难,成为住户后续办事难的重要因素
金海家园公租房小区的租户大多来自不同社区,根据我区公安部门户籍迁移规定,金海家园小区租户不得迁移户口至小区所在居委会,因此公租房租户户籍仍在原居委会,存在“人户分离”的问题。因户口问题产生的一些社会公共服务事项的办理(如:民政低保、残疾人救助、医疗保险、入学等问题),住户往往需要“两头跑”,且金海家园住户老弱病残比例占到小区住户的35%,住户办事极不方便。
(二)住房保障小区治安形势复杂,成为小区后续管理难的突出因素
从保障对象家庭的特殊性来看,住房保障对象均为弱势群体和特殊人群。我区公租房小区“四多三低”的现状,导致这些住户不仅自身谋生能力差,而且素质较低,是我区主要的矛盾集中点,夜间喝酒闹事、向小区管理人员寻衅滋事、乱停车,乱占道占车位,不付电瓶车充电费,甚至故意把车行道的护栏杆折断等现象时有发生,而且一些租户拉帮结伙群体性站在管理对立面,为难管理部门、对管理中遇到的问题推波助澜、颠倒是非。对管理人员指责谩骂,甚至用吵访、拒交租金等手段威胁管理部门。稍有不慎,就可能出现群吵群访等恶性事件。
(三)住房保障小区管理职责多、管理人员少、物业收费低,成为小区后续管理难的关键因素
南溪家园保障房小区经济适用房652套,已全部分配完毕,维持小区基本运行所需物业费为0.6元/㎡/月,而经济适用房住户缴纳的物业费仅为0.1元/㎡/月,空缺的0.5元/㎡/月物业费一直得不到财政补助,因此,导致了南溪家园物业管理公司长期处于濒临退管的局面。此外,金海家园小区1076户住户的租赁管理工作(包括公租房安全管理、消防管理、维修管理、日常管理、进出资格审查管理、租金收缴管理等),仅靠区房管中心公房管理所2到3个管理人员进行管理,力不从心,虽然进行了很多的探索和创新,也取得了一定的成效,但受限于管理人员过少,无法满足整个小区的有序发展。
(四)公租房小区公共服务薄弱,成为小区后续管理难的潜在因素。
公租房小区公共服务薄弱,主要体现在住户反映的入学、医疗、就业服务、低保等问题上,保障房小区居民来自不同地区,户籍均在原社区,而居住地却在公租房小区,导致了户口和学区的对接复杂。同时,公租房小区没有社区门诊,最近的医院是康复医院,距离小区有较远的路程,小区内残疾人和老人较多,出行不便,造成了小区居民看小病不便的局面。此外,无配套的社区办事窗口、无社区养老服务等,对住户的日常生活和管理造成了很大的影响,虽然金海家园小区在2015年专门配备了900㎡的社区用房,但仅在今年配置了200㎡的社区活动室,剩余的700㎡社区用房一直处于空置状态。
(五)住房保障对象家庭动态退出难,成为小区后续管理难的隐性因素。
我区的保障性住房有货币补贴和实物配租两种保障形式。前者的退出比较简便易行,只要及时停发补贴资金就行;而后者则难以操作执行。对于因情况发生变化而不符合条件的住户,要令其搬出住房,靠房管部门做工作行政手段力度不足,采取法律手段程序复杂,而且采取强制搬出的办法影响社会稳定,处于多难境地。而一旦出现腾退困难的问题,就会有住户相互效仿,出现不交房租等现象的发生。
四、工作建议和意见
住房保障工作是一项惠民实事工程,要全面落实这一民生工程,除了要重视保障性住房建设,同时要高度重视保障性住房的后续管理,只有做好保障房的后续管理,真正让保障对象“搬得进、住得起、管得好、退得出”,才能最终发挥住房保障政策改善民生的作用,才能实现我区保障房小区居民从“安居”到“乐居”。针对当前我区保障性住房后续管理中存在的种种问题,住房保障管理部门及政府相关各部门和社区要协调一致,采取积极有效的措施,综合治理。
(一)落实公租房小区居民迁户政策。根据《宁波市人民政府办公厅关于印发宁波市区户口迁移实施细则(试行)的通知》(甬政办发[2018]16号)文件:社区居民委员会应当在居委会所在地设立社区集体户,用于公共租赁住房落户和租赁房屋积分落户。需落户社区集体户的居民,可申请落户。建议公租房小区参照该迁户政策,解决住户的迁户问题。从而理顺社区管理职责,解决一系列的民政低保、残疾人救助、医疗保险、入学难、办事不便等问题。
(二)加强小区治安力量。目前小区居民中有刑满释放、劳教前科的人员300余人,占小区住户数的30%,有过往吸毒史的约45人。且小区地理位置相对偏僻,周围又聚集较多流动人口,盗窃案件较多。虽然设立了金海家园警务室来处置小区及周边发生的各种治安问题,也取得了较好的成效,但治安力量尚显不足,有待进一步的加强。
(三)实施规范化的管理。保障性住房的后续管理是一个长期的过程。在一定程度上,管理更重于建设。一是实现公租房小区租赁管理市场化。建立租赁管理专项资金,引入市场的第三方机构,利用专职、专业化的管理服务团队,提供优质的租赁管理服务。二是安排物业后续管理专项经费,从根本上解决物业补助资金和配套设施建设等问题。三是充分发挥小区自治管理的作用。目前公租房小区已成立了小区管理办公室,同时以物业主任为核心结对17名楼层小组长,形成了 “金字塔”式管理模式。在此基础上,可成立和健全自治型的业主管理委员会,财政适当予以资金补助,并针对保障性住房小区住户家庭的实际困难开展现场办公、爱心帮扶等活动,组织邻里间互帮互助,引导居民自我教育、自我管理,养成自觉遵纪守法、讲卫生守秩序的习惯。
(四)建立完善公租房小区社区服务机制。一是针对公租房小区矛盾多的现状,建议建立社区综合服务站,由居民代表、社区、民政、社保、公安、司法等部门共同参与,定期分析解决公租房社区管理中遇到的困难和矛盾,维护社会稳定。二是建立社区门诊和社区救助点。提供医疗服务和应急救援服务,做好小病不出社区,逐步形成一套完善的医疗保障制度。三是搞好小区居民就业服务。呼吁相关部门在小区内组织失业人员积极参加技能培训、职业指导等培训班,提高他们的就业职能和知识水平,介绍、提供就业岗位,支持居民自主创业,使失业居民重新找到自身价值,改善家庭生活水平。
(五)完善保障房动态退出执行机制。根据公租房暂行管理办法规定和租赁合同管理规定,个别因不符合条件或其他原因需退出公租房的住户,拒不退出需采取法律程序的,需要的时间大约为12个月,程序复杂、周期长,而且在执行法律程序过程中,还可能出现新的矛盾。因此,建议建立法律程序“绿色通道”,简化和缩短法律程序,同时加大司法执行力度,将退出程序执行时间缩短至3个月以内,从根本上解决动态退出难问题。
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