从表1可以看出, 对于个人买卖住房来说, 纳税主体包括买方和卖方, 而且各自所承担的税种不尽相同, 计算标准也不尽相同, 如果不重视纳税筹划, 必然会导致双方利益均受到损害, 但目前绝大多数人在买卖住房的过程中, 卖方为了尽快将住房卖出去, 买方也想以最快的速度将住房过户到自己名下, 因而并不重视纳税筹划工作, 导致买卖双方成本上升, 这一点需要引起高度重视, 特别是要进一步提高纳税筹划的重视程度。
二是纳税政策缺乏研究。依法纳税是对个人买卖住房者的基本要求。尽管绝大多数个人买卖住房者都能够按照法律规定缴纳各类契税, 但很多人都缺乏对纳税政策的研究, 必然无法有效地开展纳税筹划工作。比如对于个人买卖90平方以下住房来说, 纳税政策不尽相同 (如表2) 。
从表2可以看出, 对于新90平方米以下住房来说, 新房在交易的过程中增值税及附加税减免、个人所得税也减免;对于5年以上唯一住房增值税及附加税、个人所得税都减免。但一些人并没有对此政策进行深入的研究, 比如一些购房者没有更好地利用国家个人买卖住房的优惠政策, 盲目地销售和购买住房, 必然会多缴纳增值税及附加税、个人所得税等等。因而对于个人买卖住房来说, 一定要对国家的相关政策进行深入的研究, 同时一些地方也有一些具体的优惠政策, 应当在研究的基础上再进行个人买卖住房的交易活动, 进而能够更有效地降低成本。
三是买卖机制不够灵活。对于做好个人买卖住房的纳税筹划工作来说, 除了要提高纳税筹划重视程度、研究国家税收政策之外, 更为重要的就是要建立灵活的买卖机制, 只有这样, 才能使其取得更好的成效。但当前很多人在开展个人住房买卖的过程中, 缺乏灵活的机制, 而且也有很多人不重视购房机制建设, 导致购房成本上升。比如对于低于90平方米住房来说, 如果在58个月前买入就会增加纳税额度, 而再等2个月达到60个月之后则会降低纳税额度, 以交易价格100万元为例, 则会节约1万元, 但很多人并没深刻认识到这一点, 不能进行灵活的买卖, 这已经成为制约个人买卖住房税务筹划最重要的问题, 需要引起买卖双方的重视, 科学运用灵活的机制进行交易, 进而降低成本。
3、个人买卖住房纳税筹划的优化措施
对于个人买卖住房来说, 普遍涉及个人利益, 无论是对于卖房者来说, 还是对于买房者来说, 都应当更加重视纳税筹划工作, 只有这样, 才能使其自身的合法权益得到维护。这就需要个人在进行住房买卖的过程中, 一定要牢固树立法治思维和筹划意识, 特别是要坚持问题意识和问题导向, 针对个人买卖住房纳税筹划方面存在的诸多不足和问题, 积极探索更加科学、更加完善、更加系统的个人买卖住房纳税筹划模式, 努力通过自身的主观能动性, 最大限度降低个人住房买卖成本, 切实通过灵活的机制和科学的策略, 维护好自身的合法权益。具体说, 要想做好人人买卖住房纳税筹划工作, 重中之重的就是要在以下三个方面取得突破。
一是提高重视程度。对于个人买卖住房来说, 都属于个人的大事, 如何更有效地降低个人买卖住房成本, 最重要的就是要高度重视纳税筹划工作, 特别是要从自身的实际情况出发, 采取更加积极有效的措施, 认真对待个人买卖住房税收筹划问题, 进而使其取得更好的成效。在具体的实施过程中, 一定要将纳税筹划上升到一定的高度, 将其作为降低个人买卖住房成本、维护自身合法权益的高度开展这项工作, 只有这样, 才能确保个人买卖住房纳入筹划取得更好的成效。比如个人在买卖住房的过程中, 应当首先对税收筹划工作进行长久的思考, 特别是要根据自身的实际情况, 大力加强纳税筹划工作的研究工作, 从自身经济状况、住房需求现状以及未来的需要等诸多方面进行深入的思考, 既要重视纳税筹划工作, 也要进行从长远的、战略的高度对待纳税筹划, 正确处理好购房时间与优惠政策之间的关系, 选择脊梁的时间以及合适的住房条件, 真正通过科学的纳税筹划, 最大限度地降低购房成本。
二是研究纳税政策。要想切实做好个人买卖住房的纳税筹划工作, 最根本的就是要大力加强纳税政策的研究和分析, 找出符合自身实际的政策条件, 进而使纳税筹划取得更好的成效。这就需要个人在买卖住房的过程中, 一定要对国家和地区的相关法律法规和政策措施进行深入的研究, 既要研究刚性政策, 也要研究相关的优惠政策, 切实将有关的政策用好、用足、用活。比如个人在买卖住房的过程中, 要根据自身的条件以及国家和地区的优惠政策进行深入的研究和分析, 找出有利于买卖住房的政策条款, 并根据相关的有利政策条款寻求房源。由于我国在促进刚需方面有很多优惠政策, 对于刚需用户来说, 应当从自身的需求入手, 加强对相关政策的研究力度, 特别是要购买国家优惠政策范围之内的房源, 进而能够使成本更低。再比如对于改善性住房来说, 应当在将已有住房销售之后再进行购置, 这样能够利用好国家以及地方的优惠政策, 降低各方面的税率标准。总之, 对于个人买卖住房来说, 要想使纳税筹划更具有成效, 一定要对相关的政策措施进行深入的研究, 找出有利于自己的方面。
三是灵活买卖机制。对于开展个人买卖住房纳税筹划来说, 最根本的目标就是降低交易成本, 因而一定要运用灵活的买卖机制, 真正使国家以及地区的优惠政策应用到位。这就需要在开展个人买卖住房的过程中, 除了要加大对相关政策的研究力度之外, 重中之重的就是要运用科学的方法和策略, 最大限度地降低成本、提高效益。比如在个人住房交易的过程中, 应当根据相关的时限要求科学进行交易, 既不可操之过急, 也不能无限期等待, 而是要深入分析我国房地产交易税的政策走势, 在做出科学决策的基础上进行运作。比如在购买住房的过程中, 应当更加重视对地方政策的研究, 在此基础上进行的交易, 如果看中了一套房, 但还没有达到优惠的时间限制, 可以签订相应的购置合同, 待达到优惠时间的时候再进行正式交易, 这样可以极大的降低交易成本。
综上所述, 通过对个人买卖住房纳税筹划问题进行深入的研究和分析, 随着我国房地产宏观调控力度的不断加大, 对于个人买卖住房进行了有效的控制, 这就需要个人在买卖住房的过程中, 一定要运用科学的策略, 最大限度地做好税务筹划工作, 既要降低住房买卖成本, 同时也要维护好自身的合法权益。这就需要个人在买卖住房的过程中, 一定要加大对相关法律法规的研究力度, 特别是要在提高纳税筹划重视程度、研究纳税政策、建立灵活机制等诸多方面狠下功夫, 切实通过自身的主观能动性, 最大限度做好个人买卖住房纳税筹划工作, 既有利于降低个人买卖住房成本, 也有利于维护自身的合法利益, 进而在开展个人买卖住房的过程中更具有科学性。
参考文献
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