物业小区矛盾纠纷专项治理工作方案
Xx区物业小区矛盾纠纷
专项治理工作方案
为扎实推进我区物业小区矛盾纠纷专项治理工作顺利开展，特制定如下工作方案。
一、总体目标
切实加强监督管理，促使我区物业服务质量进一步提高，小区综合治理水平显著增强。坚决防止物业小区物业服务质量下降、物业服务企业无序更替、物业服务收费违规调整等问题，着力解决物业小区开发建设遗留的顽症难题和安全隐患，坚决防止因排查化解不到位发生封门堵路，集体上访特别是到市进京集访事件。
二、工作任务及牵头单位
（一）防控物业服务质价不符质量下降。
工作任务：严格执行《xx市住宅物业服务等级标准》，督促落实对等服务；全年创建区级物业管理示范小区（大厦、工业园区）2个，培育申报市级物业管理示范小区（大厦、工业园区）1个；企业开展物业小区便民志愿活动覆盖率95%以上；坚决防止因物业小区物业服务质量下降引发封门堵路及集访事件，促进矛盾纠纷属地化解，维护小区和谐稳定。
牵头部门：区国土房管局
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.强化企业自查、街道办事处（乡镇人民政府）检查、区国土房管局抽查、社会监督“四位一体”监督体系，监督检查物业小区物业服务合同执行情况。对合同履行不到位、降低物业服务质量的，及时责令整改和严肃处理。
2.引导企业深入开展志愿活动，在物业小区建立“便民服务箱（柜）”等平台，开展“义务维修日”等形式多样的便民服务。
3.鼓励和支持优秀企业上档升级，对创建物业管理示范小区（大厦、工业园区）成功的企业给予奖励。
（二）防控小区物业服务企业无序更替。
工作任务：确保物业小区物业服务企业有序更替达95%以上；对于违规更替进行的，做到发现一件、查处一件，查处率达100%；坚决防止因物业小区物业服务企业无序更替引发封门堵路及集访事件，促进矛盾纠纷属地化解，维护小区和谐稳定。
牵头部门：区国土房管局
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.指导街道（乡镇）加强监管，防控和制止业主委员会暗箱操作，不按程序、不根据业主大会的决定续聘或重新选聘物业服务企业。
2.防控和制止物业服务企业在合同未满、未经双方协商一致情况下，擅自提前终止合同退出物业小区物业管理。
3.防控和制止物业服务企业在物业小区原物业服务企业未依法退场情况下，强行进驻实施物业管理。
（三）防控违规调整项目规划。
工作任务：坚决防止违反法定权限和程序违规调整项目规划（容积率、绿化率等）的行为；违规行为发现一起，查处一起，查处率100%；坚决防止因物业小区项目规划违规调整引发封门堵路及集访事件。
牵头部门：区规划局
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.严格房地产开发项目的规划审批流程，对违规调整项目规划的实行过错责任追究。
2.对2014年以来领取建设工程规划许可的住宅项目进行清理检查，严格容积率、绿化率等项目规划指标的调整程序。
3.加强规划编制、修改、审批公开和征求公众意见等工作，提高规划管理工作的公众参与度。
（四）防控房屋质量及配套设施不达标交房
工作任务：细化物业小区竣工验收标准，提高竣工验收合格率，竣工验收后质保期内房屋质量问题整改、配套设施问题整改的完成率100%。坚决防止因整改工作不到位引发封门堵路及集访事件。
牵头部门：区城乡建委
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.进一步加大管理力度，促进工程建设各方责任主体切实履行责任。强化工程建设质量源头管理，将工程建设项目质量安全纳入招标投标文件，并在工程建设项目合同中明确各方参建单位的质量安全责任和措施要求，用市场手段确保参建单位主体责任落实。
2.防控物业小区工程建设项目中标后不履行投标承诺、建设质量低劣等突出问题。完善监督检查制度，加强对施工、监理企业履行投标承诺的监管，严肃查处转包、违法分包以及质量安全问题突出的企业。
3.加大建设工程的安全监管力度，强化安全生产的动态监管，督促施工单位落实安全生产主体责任，确保施工人员遵章守纪，严防安全事故的发生。
4.对2014年以来因延期交房、配套不完善引发的信访纠纷进行梳理，明确问题症结所在，加大对纠纷的居间协调力度，用“做减法”的方式逐步化解双方矛盾，不断完善小区配套设施，不断解决遗留问题。
5.统筹协调消防、市政、人防、环保等政府职能部门细化竣工验收标准，督促开发建设单位主动完善小区配套设施设备，竣工验收工程中邀请街道办事处（乡镇人民政府）、业主代表参加，听取业主意见。
6.建立健全物业共有部分、共有设施质保金制度，对开发企业不履行质保期内维修义务的，按程序动用质保金进行维修。
（五）防控电梯隐患排查整改不到位
工作任务：电梯重大安全事故为零，电梯年检覆盖率100%。建立物业管理小区电梯困人等救援应急预案完成率100%，坚决防止因电梯隐患整改不到位引发封门堵路及集访事件。
牵头部门：区质监局
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.严格执行电梯年检制度，发现问题及时要求整改。
2.加强电梯日常使用安全监管工作，督促物业服务企业、电梯维保单位搞好电梯维保，指导完善电梯维保合同及电梯维修运行记录。
3.指导建立电梯困人等救援应急预案，指导开展应急救援演练工作。
4.对于业主反映的影响人身财产安全的电梯紧急维修问题，及时派员到现场查勘并出具是否存在安全隐患的证明，促进紧急抢修工作的有序开展。
（六）防控物业小区车位租售矛盾及停车难
工作任务：物业小区车位“由租转售”、“月租转零租”等租售行为按政策规定有序进行，无序进行的发现一起，查处一起，查处率100%；坚决防止擅自改变停车场（库）的使用用途；新增小区地面划线停车位的，按政策规定有序进行；坚决防止因物业小区停车难发生封门堵路及集访事件。
牵头部门：区国土房管局
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.由区发改委加强停车场收费调整的备案和明码标价监制手续工作，对于擅自调整收费标准的，发现一起，查处一起。
2.加强开发企业出售物业小区停车位的监督管理，要求开发企业车位出售方案事前备案和制定应急预案；要求开发企业不得以“只售不租”等理由拒绝提供停车服务。
3.小区停车位的出租优先满足业主需要。在不能满足业主停车需求的情况下，禁止对外出租车位。
4.小区停车位不足时，对于利用道路两侧公共场地设置划线停车位的，应在征求公安机关交通管理部门、消防管理部门意见的基础上，按照《xx市物业管理条例》规定由业主大会共同决定。对于擅自占用消防通道停车的，由区消防大队按有关政策进行严肃处理。
5.加强对物业小区配套停车场（库）的备案管理，擅自将停车场（库）挪作它用的，责令整改，恢复停车功能。
（七）防控违规调整物业服务费。
工作任务：确保物业服务收费调整依规进行达95%以上；对于违规调价的，做到发现一件、查处一件，查处率达100%，坚决防止因排查化解不到位发生封门堵路及集访事件。
牵头部门：区发改委
责任主体：各街道办事处、乡镇人民政府
治理措施：
1.物业服务合同尚未到期的，在重新签订物业服务合同前，防控和制止物业服务企业单方面擅自提高物业服务收费标准。
2.指导街道（乡镇）加强监管，防控和制止业主委员会暗箱操作，不按程序、不根据业主大会的决定擅自与物业服务企业调整物业服务收费标准。
3.做好《xx市物业服务收费管理办法》实施的政策衔接等准备工作，确保政策调整有序进行，促进《办法》落到实处。
三、工作要求
（一）高度重视，落实责任。
各有关单位要高度重视物业小区矛盾纠纷专项治理工作，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，落实责任科室和人员负责具体工作。
按照“属地管理”原则，各街道办事处（乡镇人民政府）是本地区物业小区矛盾纠纷专项治理工作的责任主体，统筹组织开展本地区专项治理工作。区国土房管局、区城乡建委、区规划局、区质监局、区发改委等有关部门要按照各自的职能职责认真组织开展物业小区矛盾纠纷专项治理工作。
（二）全面排查整治，有效消除隐患。
按照“专项治理”目标任务要求，牵头部门及各街道办事处（乡镇人民政府）要根据工作总体方案，分别根据所牵头事项和所管行政辖区制定具体工作方案，开展全面排查工作，对排查出的物业小区重大矛盾纠纷逐一建档，同时采取有效措施，加大协调力度，切实有效的消除不稳定隐患，在隐患消除前，做好动态监管。
（三）建立长效机制，有序开展工作。
一是要贯彻落实《xx市物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》、《xx市物业服务收费管理办法》等法律法规，监督业主、物业服务企业依法有序开展物业服务活动，减少矛盾纠纷发生。二是要督促物业服务企业严格执行物业服务行业规范、标准和物业服务合同约定的服务标准，禁止只收费不服务、多收费少服务行为，实行质现相符，切实有效提高物业服务水平。三是要加强物业服务监管队伍建设，充实监管力量，特别是要强化街道（乡镇）一级物业服务监管工作力量。
（四）加强督查，确保工作落到实处。
一是各牵头部门每月要汇总各自牵头事项的治理进展情况，于每月5日前将上月进展情况报区国土房管局。二是建立物业小区专项治理区级部门联席会议制度，专题研究解决工作中出现的问题，会议由区国土房管局牵头，区城乡建委、区规划局、区质监局、区发改委等部门参加，涉及具体乡镇（街道）的，相关乡镇政府（街道办事处）负责人参加。三是区国土房管局要会同区政府督查室、区维稳办、区规划局、区城乡建委、区质监局、区发改委加强各乡镇（街道）物业小区矛盾纠纷专项治理的督查、督办和指导。